Heute beschäftigen wir uns mit der Frage ob Ferienhäuser eine stabile Wertanlage sind. Immobiles Eigentum gilt als sichere Wertanlage, zumal sich Neu-Eigentümer mit einer Selbstnutzung damit unabhängig von der Entwicklung der Mietpreise machen können.
Bei einem Ferienhaus verhält sich die Situation etwas anders, denn im Regelfall wird das den Großteil des Jahres vermietet, während der eigene Wohnsitz anderswo ist – gerade die Möglichkeit, im eigenen Urlaub auf das Ferienhaus zurückgreifen zu können, macht aber dessen Reiz aus.
Zumal man die Immobilie später im Alter als dauerhaften Wohnsitz nutzen könnte, sofern man sich dann aus Deutschland zurückziehen möchte.
Inhaltsverzeichnis
Standortbewertung: Die Bedeutung der Lage
Ihre Immobilität hat die Immobilie schon im Namen: So ziemlich alles lässt sich an einer Finca oder mediterranen Villa verändern, nur eben nicht der genaue Ort, an dem sie steht. Deshalb spielt bei der künftigen Entwicklung, die bei einer Wertanlage immer berücksichtigt werden sollte, die perspektivische Standortbewertung eine Schlüsselrolle. Die meisten Eigentümer werden ihre Ferienimmobilie für viele Jahre oder gar für Jahrzehnte haben, folglich sollte man sich frühzeitig Gedanken darum machen, wie sich das jeweilige Gebiet in Zukunft wohl entwickelt.
Speziell bei Ferienimmobilien sind unter anderem diese Punkte bei der Standortbewertung, sowohl was Mikro- als auch Makroanlage angeht, zu berücksichtigen:
Klima vor Ort:
- exakte Lage, beispielsweise freier Ausblick auf das Meer oder sogar direkte Wasseranbindung
- Touristenströme aktuell und perspektivisch
- politische und gesellschaftliche Stabilität des jeweiligen Landes
- Nachbarschaft und Infrastruktur
Anhand dieser Kriterien würde für viele Neu-Eigentümer mit Sicherheit eine Immobilie auf Mallorca in Frage kommen. Die spanische Insel, die bei Deutschen besonders beliebt ist, vereint ein mediterranes Klima mit vielen Sonnenstunden, starken Tourismusströmen und politischer Stabilität. Bei diesem Anbieter können sich Interessenten einen ersten Blick über das regionale Preisgefüge und Angebot verschaffen.
Wertsteigerungspotenzial von Ferienimmobilien
Alle eben genannten Punkte wirken sich direkt auf die Wertsteigerung der Immobilie aus. Eigentümer möchten mit dieser einerseits laufende Mieteinnahmen generieren, andererseits soll die Immobilie idealerweise in zehn oder 20 Jahren weitaus mehr als heute wert sein.
Insbesondere die touristische Entwicklung spielt dabei eine große Rolle. Im Ausland greift letztlich das identische Prinzip wie in Deutschland: Eine Immobilie „in der Pampa“ ist zwar günstiger, hat perspektivisch aber mitunter eine schlechtere Wertentwicklung als eine Immobilie in aufstrebenden Städten. Regionale Experten können bei der Beurteilung helfen.
Kosten und Cashflow: Wirtschaftlichkeit von Ferienhäusern
Zunächst müssen Eigentümer die einmaligen Investitionskosten berücksichtigen: Solche für den eigentlichen Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, Ausstattung/Mobiliar und gegebenenfalls den Makler.
Zu beachten ist, dass sich die Kaufnebenkosten, ebenso wie in Deutschland, innerhalb eines Landes entsprechend der Gemeinde und Provinz unterscheiden können. Sofern Sanierungen oder Modernisierungen nötig sind, sind diese ebenfalls vorab einzuplanen und sollten durch die Finanzierung gedeckt werden.
Weitere Kostenpunkte entstehen fortlaufend:
- Verwaltungskosten, zum Beispiel für die Reinigungskraft
- Steuern auf generierte Einnahmen
- für notwendige Instandhaltungen und Reparaturen
- gegebenenfalls für Werbung, um Gäste zu finden
Dem gegenüber steht der Cashflow der Immobilie – also was diese fortlaufend an Mieteinnahmen generiert. Dabei sollten Eigentümer auch das regionale Preisgefüge auf großen Reiseportalen wie Booking oder Airbnb achten. Im Regelfall ist die wechselnde Vermietung zwar mit höherem Aufwand verbunden, generiert aber einen höheren Cashflow als wenn ein Mieter dauerhaft darin wohnt.
Risikofaktoren bei Ferienhausinvestitionen
Jede Investition bringt zwangsläufig auch Risiko mit. Bei Ferienimmobilien sind das unter anderem:
- Saisonalität: In einigen Ländern ist es mitunter schwierig Mieter außerhalb der Hauptsaison zu finden.
- Unerwartete Kosten: Beispielsweise durch Reparaturen oder gesetzliche Änderungen.
- Marktschwankungen: Wie alles am Markt, kann auch die touristische Auslastung einer Region unterjährig oder langfristig schwanken.
- Konkurrenz: Besteht in der Region ein höheres Angebot an Ferienunterkünften als die Nachfrage bedienen kann, muss man sich fortlaufend gegen den Wettbewerb durchsetzen, um möglichst eine Dauerauslastung zu generieren.
Des Weiteren kann auch die Immobilie selbst ein Risiko sein – allen voran, wenn die Gäste mit ihrem Aufenthalt nicht zufrieden waren. Urlauber sind heutzutage sehr sensibel, was die Bewertung einer Unterkunft anbelangt.
Wer mit seiner Ferienunterkunft keine schöne Zeit bieten kann oder beispielsweise Sauberkeit und Mobiliar vernachlässigt, wird die Unterkunft vielleicht bald nicht mehr erfolgreich vermieten können – und dann reduziert sich der Cashflow maßgeblich.
Steuerliche Aspekte und Förderungen
Ob Förderungen bestehen, ist vom jeweiligen Land und der Provinz abhängig, in dem die Immobilie steht. Die generierten Einnahmen müssen außerdem versteuert werden. Dahingehend ist zu unterscheiden, ob man die Ferienunterkunft gewerblich betreibt oder nicht.
Versteuert wird typischerweise über den deutschen Einkommenssteuersatz, mitunter sind noch Umsatz- und Gewerbesteuer oder beispielsweise Tourismusgebühren zu entrichten. Werbungskosten an der Immobilie lassen sich hingegen steuerlich mindernd einsetzen. Hier erfahren Sie mehr.
Markttrends und Zukunftsaussichten für Ferienhäuser
Langfristig ist insbesondere in beliebten und belebten Urlaubsregionen von einem anhaltenden Wertzuwachs und einer positiven Marktentwicklung auszugehen. Was Zukunftsaussichten anbelangt, sollten Eigentümer auch regionale Unterschiede berücksichtigen. Das Preisgefüge kann sich deutlich unterscheiden wie man hier sehen kann. Insgesamt sind die Preise in Mallorca sehr stabil.
